Nefelejcs u. 18-20 építkezés - Helyzetelemzés és válaszok

Helyzetkép

2024 július 17-én a Nagykovácsi közösségi oldalon megjelent egy bejegyzés, mely kérdéseket tesz fel és panaszkodik a Nagykovácsi Nefelejcs u 18-20. alatti ingatlanon 2024 júniusában megindult nagyszabású földmunkákkal járó építkezésre vonatkozóan. A problémafelvetéshez fotókat is csatolt. Ezen jól látható, hogy a Natura 2000, a Budai Tájvédelmi Körzet és az Országos ökológiai hálózat magterületével közvetlenül határos nagyméretű (feltehetőleg két telek összevonásával keletkezett) ingatlanon megkezdett építkezésen több szint mélységben földkitermelés történt, és így hatalmas betontámfal építése valósult meg az erdő felőli oldalon.  A képről és a telken kívüli kémlelődésből nem látszik a támfal építésének pontos helye. 
Az építkezés adatait demonstráló táblán megnevezik az építtetőt, ami az Alfa Centauri Ingatlanhasznosító Kft, mely a cégjegyzékben közzétett adatok szerint projektcégként jött létre, közvetlenül a beruházásra. A tervező iroda debreceni. (forrás: internet)

A Nefelejcs u. 18-20. alatti ingatlan a nagyszénási hegyoldal legfelső utcájában található, melyen a telkek közvetlenül határosak a védett erdőterülettel. Az ide vezető utak erősen emelkednek, mint ahogy a teleksor is erős lejtéssel bír. A kialakult beépítés jellemzően hátrahúzott, nagy előkertek tartásával, a terepviszonyokhoz igazodó. A Nefelejcs utca ezen szakaszán (Kökörcsin és Margaréta utcák között) még kevés északi oldali ingatlan épült be, az érintett telek az egyik legnagyobb. 
Nagykovácsiban a beépítetlen ingatlanokra nincs előírt beépítési kötelezettség, azonban a belterületi, mezőgazdálkodással nem művelt, beépítetlen telkek után telekadó fizetési kötelezettég van érvényben, amely jellemzően nagyobb éves összeg, mint a házadó.

Érvényben lévő építési engedélyezési eljárás és építési szabályozás

Az építési engedélyeket nem Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata, hanem a Pest Vármegyei Kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály, Építésügyi Osztály 1. adja ki, Budakeszin. Nagykovácsi Helyi Építési Szabályzata és a hatályos Szabályozási terv előírásainak való megfelelést az építésügyi hatóság az engedélyezés során vizsgálja. 
A kivitelezés engedélynek való megfelelését szintén az építésügyi hatóság ellenőrzi.

A kivitelezés szervezése, beruházói kompetencia. Természetesen a kivitelezőnek be kell tartania a környezetvédelemről szóló 21/2017.  (X.24.) számú önkormányzati rendeletben meghatározottakat, így az abban foglalt zajjal járó munkakezdés és munkavégzés idejét is.

A Nagykovácsi Nefelejcs u. 18-20 sz. alatti ingatlan a hatályos Szabályozási terv értelmében Lf-5 lakóövezeti besorolású, szabadonálló beépítéssel beépíthető lakótelek, melyen új építésű épületet úgy lehet elhelyezni, hogy a hátsó telekhatártól a 10,0 m távolságot meg kell tartani mind a felszín feletti, mind a felszín alatti építménytestre vonatkozóan. A további előírások a lentebb idézett HÉSZ-ből olvashatók ki és a telek műszaki adottságainak figyelembevételével értelmezendők.  

Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzat Képviselő-testületének 7/2019. (VI. 3.) önkormányzati rendelete Nagykovácsi Nagyközség Helyi Építési Szabályzatáról 

(Forrás - Wolters Kluwer , www.nagykovacsi.hu/ Hivatal/ Településüzemeltetési, Beruházási, Műszaki Osztály/ Helyi Építési Szabályzat) 
részletek - 

6. A táj és természeti környezet védelme

8. § (1) Nagykovácsi teljes közigazgatási területe tájképvédelmi szempontból kiemelten kezelendő terület. Nagykovácsi természetvédelmi, tájvédelmi szempontból különösen értékes területei: 
a) Budai Tájvédelmi Körzet területe, 
b) a Natura 2000 területek, 
c) ex lege védett területek, 
d) az Országos Ökológiai Hálózat területei: a magterület és az ökológiai folyosó részét képező területek, 
e) az ökológiai hálózat helyi összekötő elemei: a kisvízfolyások és azokat kísérő növényzet, fás, ligetes területek,
f) a helyi természetvédelmi terület. 
(2) Az (1) bekezdésben felsorolt területeken: 
a) építmények kizárólag oly módon helyezhetők el, hogy azok az életközösségek természetes folyamatait és viszonyait, a biológiai sokféleséget ne károsítsák, illetve a természeti értékeket ne veszélyeztessék, a védett növények és állatok élőhelyei, valamint az élőhelyek kapcsolata, az ökológiai folyosók biztosítva maradjanak,

8. A földtani közeg, a talaj és a vizek védelme

10. § (1) Építmények oly módon helyezhetők el, hogy a felszíni vizek természetes lefolyását ne akadályozzák, a vízi-létesítmények állapotát, üzemeltetését, fenntartását ne veszélyeztessék, továbbá a víz minőségét ne károsítsák. 
(2) Terepszint alatti építmények kizárólag a felszín alatti vizek mozgását nem akadályozó, az érintett térség vízháztartását nem befolyásoló módon létesíthetők. Terepszint alatti építés esetén a felszín alatti vizek továbbvezetését meg kell oldani. 
(4) Építmények üzemelése során keletkező, káros és veszélyes anyagokat tartalmazó szennyvizek a közcsatornába, ill. szennyvízgyűjtőbe csak a vonatkozó jogszabályok előírásainak megfelelő, telken belüli előtisztítás, ill. előkezelés után vezethetők. 
(5) A telkek terepfelszíne kizárólag oly módon alakítható, hogy a területen lévő talaj erózióvédelme, a rézsűk állékonysága és a felszíni vizek elvezetése a telek területén belül, rendezetten biztosítható legyen. 
(6) A telken belül keletkező csapadékvíz kezelése érdekében tározó vagy szikkasztó műtárgyat kell létesíteni.

13. Telekalakítás

15. § (1) A beépítésre szánt területen a telkek rendezése, megosztása esetén ún. nyúlványos (nyeles) telek és úszótelek nem alakítható ki. Meglévő nyúlványos telek tovább nem osztható, a nyúlvány magánútként nem alakítható ki.
(8) A szabályozási terven „feltétel teljesítéséhez kötött telekalakítás” jelöléssel érintett telekalakítás csak abban az esetben lehetséges, ha a lakóterületi szabályozásra tervezett védettség feloldását, valamint azok területi kompenzációját a természetvédelmi ügyekért felelős államtitkárság *  előzetesen jóváhagyja. A területcsere vonatkozásában szükséges a földügyekért felelős államtitkárság *  egyetértése. A belterületbe vonás a védettség feloldása után kezdeményezhető.

Kép: Nagykovácsi hatályos HÉSZ mellékletek 7. sz függelék ide vonatkozó részlete (Forrás - Wolters Kluwer , www.nagykovacsi.hu/ Hivatal/ Településüzemeltetési, Beruházási, Műszaki Osztály/ Helyi Építési Szabályzat)

25. Általános rendelkezések 

27. § (1) Szabályozási vonallal érintett telek esetében a Szabályozási tervnek megfelelő építési telek akkor alakul ki, amikor a Szabályozási tervben meghatározott szabályozási vonalak szerinti telekalakítás a földhivatali ingatlan-nyilvántartásban átvezetésre kerül. 
(2) Az építési övezet által megadott építési helyen kívül eső, meglévő épület megtartható, csak a kijelölt építési helyen belül bővíthető. 
(3) Az építési övezetben terepszint alatti építmény, épületrész elhelyezhető az építési övezet által meghatározott építési helyen belül.

27. Az építési hely és beépítési mód meghatározásának szabályai 

29. § (1) Épületet elhelyezni a Szabályozási tervben feltüntetett építési zónán belül, továbbá jelen rendelet építési övezetei alapján előírt, valamint a vonatkozó jogszabályok figyelembevételével meghatározott építési helyen belül szabad.

28. Korlátozások 

30. § (1) A Szabályozási terven a korábbi bányaművelésből eredő építési korlátozás által érintett területen új épület elhelyezése, illetve meglévő épület bővítése az alábbiak szerint történhet:
(3) A lakóterület Budai Tájvédelmi Körzettel határos teleksorának telkein - az erdő védelme érdekében, amennyiben a védett külterület erdő művelési ágban van - az erdei telekhatártól a hátsókertek esetében 10,0 m, az oldalkertek esetében 6,0 m távolságig sem terepszint feletti, sem terepszint alatti építmény nem helyezhető el. A védőtávolságok értékétől eltérni csak a Természetvédelmi Hatóság hozzájárulásával lehet, amennyiben azt a telek meglévő növényállománya, illetve beépíthetősége indokolja.

30. Építés lejtős terepen, terepszint alatt, tereprendezés, támfal, rézsű, támfalgarázs 

32. § (1) Amennyiben a tervezett épület helyén lévő terep lejtése - az eredeti és a végleges, rendezett tereplejtést is figyelembe véve - a 10%-ot meghaladja, az övezetben megengedett 4,5 m épületmagasság 5,0 m-re növelhető, oly módon, hogy az épület egyik homlokzatának magassága sem haladhatja meg az 5,5 m-t. 
(2) Épület, építmény létesítése esetén a terepalakítás a vonatkozó jogszabály alapján történhet, de a telek területén a terepfeltöltés, illetve a bevágás magassága az eredeti természetes terepfelszíntől számítottan - a pinceszint megközelítésére szolgáló lépcső, rámpa kialakításához szükséges bevágás kivételével - sehol sem haladhatja meg: 
a) legfeljebb 10% tereplejtés esetén az 1,0 m-t, együttesen az 1,5 m-t, 
b) 10% tereplejtés felett az 1,5 m-t, együttesen a 2,0 m-t. 
(3) Amennyiben a telek lejtése az előkertben 20%-nál nagyobb és a feltöltés az épület megközelítése érdekében történik, a feltöltés legfeljebb 3,0 m lehet. 
(4) A lakóterület telkein előkertben, ha a tereplejtés legalább 15%, terepszint alatti járműtároló, támfalgarázs elhelyezhető, a Településképvédelmi rendelet előírásai szerint. 
(5) Az ingatlan határain és azoktól mért 1 m-es sávban a természetes terepfelszínt megváltoztatni nem lehet, kivéve, ha az a szomszédos ingatlannal közösen történik.

36. Falusias lakóterület előírásai (Lf)

(5) Az Lf-5 jelű építési övezet előírásai: 
a) Beépítési mód: szabadon álló 
b) Kialakítható legkisebb telekterület: 900 m², 
c) Kialakítható legnagyobb telekterület: 2800 m². 
d) Legnagyobb terepszint feletti beépítettség: 20%, de a telekterület 900 m² feletti területrészére számítottan a beépítés mértéke legfeljebb 10%. 
e) Legnagyobb terepszint alatti beépítettség: 30% 
f) A szintterületi mutató legnagyobb értéke: 0,35 
g) Legkisebb zöldfelületi arány: 65%, 
h) Legnagyobb épületmagasság: 4,5 m
i) A telkeken belül 
ia) az előkert: 5 m, 10 m, a szabályozási terv szerint, 
ib) az oldalkert: 3 m, 6 m, a szabályozási terv szerint, 
ic) a hátsókert: 6 m, 10 m, a szabályozási terv szerint. 
j) A telken elhelyezhető lakásszám legfeljebb: a telekterület 700-zal való osztásából nyert egész szám, de telkenként egy lakás elhelyezhető.

Építési problémák

A lakosság által a közösségi médiafelületen sérelmezett építési problémák - zaj és levegőszennyezés mértéke, utak túlterhelése és rongálódása általam írásos beadványban megfogalmazott kérdéseire Kiszelné Mohos Katalin Polgármester Asszony a következő válaszokat adta.

A kivitelezés szervezése, beruházói kompetencia. Természetesen a kivitelezőnek be kell tartania a környezetvédelemről szóló 21/2017.  (X.24.) számú önkormányzati rendeletben meghatározottakat, így az abban foglalt zajjal járó munkakezdés és munkavégzés idejét is. Ennek betartására külön felhívtam a projektmenedzser figyelmét.

Nagykovácsiban a tehergépjárművek csak behajtási engedély birtokában hajthatnak be a főutcán kívüli utcákba. A behajtó járművek engedélyét rendszeresen ellenőrzik a közterület-felügyelők. Ennél a kivitelezésnél eddig minden jármű rendelkezett a szükséges engedéllyel.  A behajtási engedély kérelemben a kérelmező nyilatkozik arról, hogy az úttestben vagy annak kellékeiben okozott kárért felelősség terheli mind a magán-, mind a jogiszemély tekintetében. Jelen esetben az építtető maga is partner a megrongálódott utak helyreállításában. A kivitelezés végén, a végleges helyreállítást, a polgármesteri hivatal műszaki munkatársai fogják ellenőrizni, összevetve azt a kivitelezés megkezdése előtt készített állapotfelvételekkel.

Mivel naponta járok azon a környéken, hetekkel ezelőtt magam is észleltem az úthibák keletkezését, amelyek megjelenésekor azonnal a kivitelező képviselőjéhez fordultunk. Azóta a műszaki osztály kollégáival együtt folyamatos kapcsolatban vagyunk a beruházás projektmenedzserével, aki együttműködő partner minden egyeztetés során. A műszaki osztály munkatársai az építkezés kezdete előtt részletes, fotódokumentációs útfelmérést végeztek. Az azóta keletkező úthibákat a műszaki osztály kollégái és a közterület-felügyelők folyamatosan dokumentálják. A balesetveszélyesnek ítélt helyszíneken a kivitelezőt azonnali, ideiglenes helyreállításra szólították fel, ami meg is történt. Az út balesetmentes közlekedésre való alkalmasságát továbbra is biztosítani fogják. Az elmúlt időszakban kollégáim több alkalommal is tartottak helyszíni szemlét és ez így lesz a jövőben is. 

Összefoglalás

A Nagykovácsi Nefelejcs u. 18-20 sz. alatt megkezdett építkezésre a Pest Vármegyei Kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály, Építésügyi Osztály 1. hivatala minden bizonnyal kiadta az építési engedélyt, ezesetben a benyújtott terveket összevetette az ingatlanra érvényes szabályozási előírásokkal és megfelelőnek találta. Az építkezés folyamatának és a terveknek megfelelő építés megvalósításának ellenőrzésére a Pest Vármegyei Kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály, Építésügyi Osztály 1. hivatott. Amennyiben a Nagykovácsi Önkormányzata által képviselt lakosságnak kételyei merülnek fel az építkezés nem terveknek megfelelő megvalósulása kapcsán úgy sürgetheti az építkezés ellenőrzését a kormányhivataltól. Jelen helyzetben minden bizonnyal ezt meg is teszi, bár erre nem terjedt ki Polgármester Asszony válasza. 

A beruházás bonyolítása kapcsán keletkezett zavaró hatások és károk esetében az intézkedés joga és kötelessége Nagykovácsi Nagyközség Polgármesteri Hivatalát terheli, melynek előkészületeit megtette - előzetes állapotrögzítés és dokumentálás, illetve folyamatosan figyelemmel kíséri és a szükséges intézkedéseket megteszi. 

Egy ilyen volumenű építkezés nagy terhet jelent a lakókörnyezetnek, különösen ilyen száraz és forró nyári időszakban, amikor többet vagyunk otthon, esetleg kis- és nagyobb gyerekkel, és érzékenyebbek vagyunk a mindennapos külső zajokra, porra, forgalomterhelésre. Azonban nem feledkezhetünk meg arról, hogy valamikor korábban a mi házunk is felépült és az az esemény is bizonyára sokak türelmét igénybe vette. 

Javaslom, hogy ebben az esetben is tanúsítsunk türelmet a további éber figyelem mellett és ha olyan problémát észlelünk, amelynek esetében szükséges a hatóságokat értesítenünk, akkor írásban, fényképekkel illusztrálva tegyük meg. Elsősorban ne a közösségi média felületein, hanem közvetlenül az intézkedni képes szervezet felé.